☆youtube更新　【家が売れない】すぐ値下げはNG？不動産売却で確認したい5つのポイント☆｜枚方市の不動産売却はあすなろマイホームセンターにご相談ください。 ｜株式会社あすなろマイホームセンター

「家を売り出したけれど、なかなか売れない…」
「問い合わせが思ったより少ない…」
「内覧には来てもらえるけれど、購入申込みにつながらない…」
「不動産会社から値下げを提案されたけれど、本当に下げるべきなのだろうか？」

不動産売却を始めてしばらく経っても購入希望者が現れないと、多くの売主様が不安になります。

そして、家が売れないときに最初に考えてしまうのが、

「売出価格が高すぎるのでは？」

という問題ではないでしょうか。

もちろん、不動産売却において価格は非常に重要です。
周辺の成約事例や現在販売されている競合物件と比較して明らかに価格が高ければ、購入希望者から選ばれにくくなる可能性があります。

しかし、私たちが実際の不動産売却の現場で販売活動を行っていると、「売れない＝価格が高い」とは限らないケースも数多くあります。

広告の見せ方に問題があるケース。
物件写真で魅力を伝え切れていないケース。
その家ならではの特徴が広告に反映されていないケース。
問い合わせは入っているのに、内覧までうまくつながっていないケース。
内覧はあるものの、購入申込みの段階で止まっているケース。

原因が違えば、当然、必要な対策も変わります。

そこで今回のYouTube動画では、枚方市・交野市・八幡市を中心に不動産売却をお手伝いしている株式会社あすなろマイホームセンターが、家がなかなか売れないときに確認していただきたいポイントを5つに分けて解説しています。

家が売れないときに確認したい5つのポイント

① 売出価格が現在の市場と合っているか
② 物件写真で損をしていないか
③ その家ならではの魅力が伝わっているか
④ 問い合わせ後の対応に問題がないか
⑤ 購入までの「どの段階」で止まっているのか

不動産売却で大切なのは、単純に「売れないから値下げする」と考えるのではなく、「なぜ現在の販売方法では購入申込みまで進んでいないのか」を分析することです。

ここから、それぞれ詳しく解説します。

① 売出価格が現在の市場と合っているか

まず確認したいのは、やはり売出価格です。

不動産の価格は、売主様が「この価格で売りたい」と考える希望価格だけで決まるものではありません。
土地面積、建物面積、築年数、駅からの距離、道路状況、方位、間取り、リフォーム状況、周辺環境など、さまざまな条件を踏まえながら市場で評価されます。

さらに重要なのが、「現在、同じエリアでどのような物件が売りに出されているのか」という競合状況です。

たとえば枚方市内で3,000万円前後の中古戸建を探している購入希望者がいたとします。

購入希望者は通常、1件だけを見て購入を決めるわけではありません。
SUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトを利用して、同じ価格帯、同じ沿線、似た築年数、似た広さの物件を比較します。

そのため、査定を行った時点では適正だった価格でも、新しい競合物件が販売を開始したことによって相対的な魅力が変わる場合があります。

反対に、競合していた物件が成約したことで、自分の物件が目立ちやすくなることもあります。

つまり、売出価格は「査定したときに一度決めたら終わり」ではありません。

販売開始後も、

などを確認しながら、現在の価格が市場の中でどのような位置にあるのかを分析する必要があります。

価格を下げること自体が悪いわけではありません。
市場の状況を分析した結果として価格を見直すことは、有効な販売戦略の一つです。

しかし、「1か月売れなかったから100万円下げましょう」というように、原因を分析せず機械的に値下げすることには注意が必要です。

② 物件写真で損をしていないか

次に確認したいのが、物件写真です。

現在の不動産売却では、購入希望者が最初に物件を見る場所は現地ではなく、スマートフォンの画面であることがほとんどです。

購入希望者はポータルサイトに掲載されている多数の物件を短時間で比較しています。

そこで、

という状態になっていると、実際には良い物件であっても、詳細ページを見てもらえなかったり、内覧候補から外れてしまったりする可能性があります。

これは非常にもったいないことです。

私たちあすなろマイホームセンターでは、不動産売却において「写真も販売戦略の一部」だと考えています。

たとえば同じリビングでも、撮影する位置、高さ、明るさ、広角の使い方によって印象は大きく変わります。

戸建であれば、リビングだけではありません。
玄関、収納、キッチン、浴室、洗面所、バルコニー、庭、駐車スペース、前面道路など、購入希望者が知りたい情報をできるだけ分かりやすく写真で伝える必要があります。

また、枚方市・交野市・八幡市では、駅からの距離だけではなく、駐車スペースや前面道路、土地の広さ、周辺の街並みなどが購入判断に影響する物件も少なくありません。

そのため室内だけをきれいに撮影するのではなく、「購入希望者がどこを確認したいのか」という視点で広告写真を構成することが重要です。

アクセスが少ない場合、価格を変更する前に写真を見直す。

これは、私たちが販売活動を分析するときに大切にしているポイントの一つです。

③ その家ならではの魅力が伝わっているか

3つ目は、物件の魅力の伝え方です。

不動産広告を見ると、

といった表現をよく見かけます。

もちろん間違った表現ではありません。
しかし、同じような言葉が多数の物件で使われているため、購入希望者からすると「その物件を選ぶ理由」が分かりにくい場合があります。

重要なのは、その家だからこそ伝えられる具体的な魅力です。

たとえば、

など、実際に生活したときのイメージまで伝えられると、購入希望者は物件を具体的に検討しやすくなります。

また、中古住宅の場合はデメリットを隠すのではなく、特徴を正しく伝えることも大切です。

築年数が経過している。
駅から少し距離がある。
前面道路が広くない。
リフォームが必要。

こうした条件があるからといって、必ずしも売れないわけではありません。

購入希望者によって重視する条件は違います。

だからこそ、不動産会社には「この物件は、どのような購入希望者に向いているのか」を考えて広告をつくる視点が必要になります。

④ 問い合わせ後の対応に問題がないか

4つ目は、問い合わせ後の対応です。

ここは売主様からは見えにくい部分ですが、実際の販売活動では非常に重要です。

購入希望者から問い合わせが入ったあと、不動産会社がどのように対応しているのか。

資料を送るだけで終わっていないか。
問い合わせに対して迅速に回答しているか。
物件の特徴をきちんと説明できているか。
内覧の日程調整まで丁寧に行っているか。

購入希望者は、1件だけではなく複数の物件へ同時に問い合わせをしていることがあります。

そのため、問い合わせをいただいた段階から内覧までの対応によって、実際に現地を見てもらえるかどうかが変わる場合があります。

売主様からすると「問い合わせが2件ありました」という報告だけでは、販売状況を十分に判断できません。

重要なのは、

というところまで確認することです。

問い合わせがあるにもかかわらず内覧が少ない場合、価格を変更する前に、問い合わせ内容や対応方法を分析する必要があります。

⑤ 購入までの「どの段階」で止まっているのか

そして5つ目が、今回もっともお伝えしたいポイントです。

「売れない」という一言で考えるのではなく、購入申込みまでのどの段階で止まっているのかを確認してください。

不動産が成約するまでには、大まかに、

という流れがあります。

どこで止まっているかによって、改善方法はまったく違います。

■ 広告自体を見てもらえていない場合

物件の閲覧数が少ない場合は、価格帯、広告のタイトル、メイン写真、掲載内容、物件の露出方法などを確認する必要があります。

この段階では、室内を片付けても購入希望者には伝わりません。
まず広告を見てもらうための改善が必要です。

■ 詳細は見られているが問い合わせがない場合

広告を見ている人は一定数いるものの問い合わせにつながっていない場合、価格や物件条件、写真、競合物件との比較などを分析します。

購入希望者が「気になるけれど問い合わせるほどではない」と判断している可能性があります。

■ 問い合わせはあるが内覧につながらない場合

この場合は問い合わせ後の対応、購入希望者が確認した条件、内覧日程の調整などを確認します。

■ 内覧はあるが購入申込みがない場合

ここまで進んでいるのであれば、広告だけの問題とは考えにくくなります。

実際に室内を見たときの印象、リフォームの必要性、価格、周辺環境、競合物件との比較などを確認する必要があります。

内覧した購入希望者から、

といった情報を集めることで、次の販売戦略を考えやすくなります。

「売れないから値下げ」ではなく、
「どこで止まっているから、何を改善するのか」

この考え方が、不動産売却では非常に重要です。

値下げは「最後の手段」ではなく「分析した上で使う販売戦略」

ここまで読むと、「それでは価格は下げない方がいいの？」と思われるかもしれません。

そういう意味ではありません。

市場を分析した結果、価格を見直すことが最も効果的だと判断できるのであれば、価格変更は重要な販売戦略です。

たとえば、周辺の競合物件と比較して価格差が大きい場合や、一定期間広告を行って十分な閲覧数があるにもかかわらず問い合わせにつながらない場合などは、価格が購入検討の障壁になっている可能性があります。

その場合は、単純に「100万円下げる」という考え方ではなく、購入希望者が検索する価格帯まで考える必要があります。

不動産ポータルサイトでは、「2,500万円以下」「3,000万円以下」など、購入希望者が上限価格を設定して検索することがあります。

そのため価格変更によって検索対象となる購入希望者が増える可能性もあります。

つまり、価格変更にも「なぜこの金額に変更するのか」という理由が必要なのです。

枚方市・交野市・八幡市では「地域ごとの違い」も重要です

不動産市場は、同じ市内でも地域によって状況が違います。

枚方市であれば、京阪本線沿線とJR学研都市線沿線では購入希望者の探し方が異なることがあります。

また、駅徒歩圏のマンションを探している方と、駐車スペースや土地の広さを重視して戸建を探している方でも判断基準は異なります。

交野市では、星田駅周辺、河内磐船駅周辺、郡津・交野市駅周辺など、エリアごとに住宅の特徴が異なります。

八幡市でも、樟葉駅へのアクセスを重視するエリア、男山周辺の住宅地、土地の広さを重視されるエリアなど、それぞれ特徴があります。

そのため、単純に「枚方市の相場」「交野市の相場」「八幡市の相場」という大きなくくりだけで価格を判断するのではなく、実際に競合する物件と比較することが重要です。

不動産会社を選ぶ際も、査定価格だけではなく、

といった部分まで確認していただくことをおすすめします。

こんなお悩みはありませんか？

「家を売り出しているけれど問い合わせが少ない」

「内覧はあるのになかなか購入申込みにつながらない」

「不動産会社から値下げを提案されている」

「今の売出価格が本当に適正なのか分からない」

「広告写真が十分なのか確認したい」

「今の販売方法のままで大丈夫なのか知りたい」

「他社で売却中だけれど、販売状況について第三者の意見を聞いてみたい」

このようなお悩みがある場合は、価格だけを見るのではなく、現在の販売活動全体を一度整理してみることをおすすめします。

現在、ほかの不動産会社で売却活動中の方からの、

「今の販売状況をどう見ればいい？」

というご相談でも大丈夫です。

媒介契約を変更することを前提にする必要はありません。

現在の売出価格、広告内容、写真、問い合わせ状況、内覧件数、購入希望者からの反応などを整理するだけでも、「今後どのような対策を考えるべきなのか」が見えてくる場合があります。

あすなろマイホームセンターが大切にしている販売戦略

株式会社あすなろマイホームセンターでは、不動産売却のご相談をいただいた際、査定価格をお伝えするだけではなく、「その価格で、どのように販売していくのか」を大切にしています。

具体的には、

まで含めて販売活動を考えています。

不動産は、一つとして同じものがありません。

築年数が古くても、土地の広さに魅力がある家があります。
駅から距離があっても、静かな住環境や駐車スペースを重視する方に選ばれる家があります。
リフォームが必要でも、自分好みに改装したい購入希望者にとっては魅力になる場合があります。

だからこそ、査定価格だけではなく、「誰に、どのような魅力を、どう伝えるのか」まで考えることが重要だと私たちは考えています。

大切なのは、「売れない」という結果だけを見るのではなく、その理由を探すことです。

広告を見てもらえていないのか。
詳細を見ても問い合わせにつながらないのか。
問い合わせ後に内覧につながっていないのか。
内覧後に購入申込みにつながっていないのか。

原因を整理することで、次に行うべき販売活動が見えてきます。

今回のYouTube動画では、こうした「家がなかなか売れないときの考え方」について、できるだけ分かりやすく解説しています。

枚方市・交野市・八幡市で不動産を売却中の方はもちろん、これから家や土地、マンションの売却を検討されている方にも参考にしていただける内容です。

「売れなかったら値下げすればいい」と考える前に、ぜひ一度、現在の販売活動を確認してみてください。

まとめ｜家が売れないときは値下げの前に原因を確認しましょう

家がなかなか売れないときに確認したいポイントは、次の5つです。

① 売出価格が現在の市場と合っているか
② 物件写真で損をしていないか
③ その家ならではの魅力が伝わっているか
④ 問い合わせ後の対応に問題がないか
⑤ 購入までのどの段階で止まっているのか

売却活動で反応が少ないからといって、すぐに価格だけが原因だと判断する必要はありません。

現在の販売状況を分析し、原因に合った改善を行うことが大切です。

株式会社あすなろマイホームセンターでは、枚方市・交野市・八幡市を中心に、不動産売却・中古戸建・中古マンション・土地・相続不動産・空き家などのご相談を承っています。

査定価格だけではなく、販売開始後の写真、広告、物件の魅力の伝え方、購入希望者へのアプローチ、販売状況の分析まで含めて、売主様と一緒に売却方法を考えてまいります。

「現在の価格で続けるべきなのか」
「価格を変更するなら、どのタイミングがいいのか」
「問い合わせが少ない原因は何なのか」
「内覧はあるのに決まらない理由を知りたい」

そのような疑問がございましたら、お気軽にご相談ください。

株式会社あすなろマイホームセンター

枚方市・交野市・八幡市を中心に、不動産売却を地域密着でサポートしています。

不動産の査定価格だけを見るのではなく、物件写真・広告方法・物件の魅力の伝え方・購入希望者へのアプローチ・販売状況の分析まで含めた販売戦略を大切にしています。

家・土地・マンション・相続不動産・空き家など、不動産売却についてお悩みの方はお気軽にご相談ください。