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「不動産お役立ちコラム」の記事一覧(10件)

おうち売却の達人®は、ここが違う!
カテゴリ:不動産お役立ちコラム

おうち売却の達人®は、ここが違う!

「おうち売却の達人®」は、相続、離婚、既存住宅売買瑕疵保険、任意売却など

8つの分野において合計約10時間の研修を受講し、それぞれの分野の試験に合格した方や

相応の能力があると全国不動産売却安心取引協会から認定を受けた不動産営業担当者をいいます。




ここが違う!

【一定の知識があり、売却目的に応じた提案とアドバイスができます!】
「おうち売却の達人®」に登録されるためには、約10時間の研修を受講し、

各認定試験に合格しなければなりません。

認定試験の内容は、相続、離婚、任意売却などの売却理由別の専門知識や

建築関係の知識などになります。

そのため、売却目的に応じた売却方法の提案と売主様に適切なアドバイスが可能です。

不動産売却の良きパートナーとして売主様をリード致します。




囲い込みって知ってます??
カテゴリ:不動産お役立ちコラム

 「囲い込み」という言葉を知っていますか??                                                                                       

例えば、あなたの所有する一戸建ての売却を価格4500万円で不動産会社Aに依頼しました。
専任媒介契約を締結し、レインズに売却物件の情報が登録されると数百の不動産会社がその売り物件を購入してくれる買主を探しはじめました。
そして、A社以外の購入者を探す不動産会社Bが見込み客をみつけ、A社に電話で問い合わせしました。としましょう。


 こんな回答はご注意を!

あなた「レインズに登録されている中古戸建4500万円の物件ですが、見学を希望されている方がいます。ご紹介は可能でしょうか?」

A社の担当者の回答は「商談中のためご紹介できません」というものでした。

A社は実際には商談中ではなく、見込み顧客もいなかったのですが両手仲介ができなくなることを防ぐために他社に物件を紹介させなかったのです。

これが悪質囲い込み手口です。

通常でれば「ご紹介は可能です。●●日であれば、ご案内できると思います。」という流れになり見学された方が購入を希望されるかもしれなかったのに・・・。

残念ながら、このような囲い込みをされていても売主側では気づけないことがほとんどなのです。

 囲い込みは売主への裏切り行為

囲い込みをされてしまうと、売主側は貴重な取引機会を逃すことになります。
たとえば、A社以外のB社に「希望売却価格の4500万円で買いたい」というお客がいるのに物件を紹介させずに、「4000万円なら買ってもいい」というA社のお客との契約を成立させようとされることもあります。

なぜかというと、不動産会社Aにとっては売主希望の4500万円で売ることよりも、「自社のお客に買ってもらい両手仲介をすること」が優先させるからです。
売主の利益よりも、自社の利益を優先させるというのは売主に対する裏切り行為です。

 囲い込みがばれた!?

囲い込み問題が新聞や雑誌、テレビニュースで取り上げられる機会が増えてきました。

特集の中にはお客のふりをして大手不動産会社に問い合わせをして囲い込みをどの程度しているのかを調査しているレポートもあり、一般の方たちに衝撃を与えました。

そのため不動産業界として囲い込みを防止するための施策を打ち出しました。
それが「レインズのステータス表示の導入」です。

どのようなものかというと、レインズの売却物件の情報表示欄に「取引状況」という情報欄が追加されたのです。


取引状況は次の 3 種類です。

①公開中・・・他の不動産会社から問い合わせを受付けている状態
②書面による購入申込みあり・・・不動産会社か書面による購入申込みを受けた状態
③売主都合で一時紹介停止中・・・売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介てきない状態

上記の「取引状況」は媒介契約をした売主もパソコン等で確認することが可能となりました。
取引状況を開示することにより、他社からの物件の問い合わせに対して囲い込みを防止する施策をとったのです。


しかしながら・・・


 レインズのステータス表示の導入だけでは囲い込みは防げない

取引状況を開示するという仕組みが導入されて、囲い込みは防げるようになったのか。
残念なことに、囲い込みを完全に防ぐことはできません。
なぜかというと、取引状況が「公開中」となっていても、売主側の物件担当者が「内見できる予定を調整しています」とか「売主都合でまだ案内できない」などと言って紹介を拒む行為が現在も行われているからです。



 囲い込みを防ぐ方法

囲い込みを防ぐためには、「囲い込みをしない不動産会社を選ぶ」しか方法はありません。

囲い込みをしない不動産会社は
「取引機会を増やすため積極的に売却物件を紹介する会社」であり
「両手仲介を前提とせず高く売ることに全力を尽くす会社」です。

そのような不動産会社でなければ、あなたの大切な不動産の売却を任せるべきではありません。
あなたが売却を任せるべきは「高く売却するための具体的な売却戦略のある不動産会社」です。






大会社って安心なの??
カテゴリ:不動産お役立ちコラム

 果たして、大会社(大手不動産会社)は安心なのでしょうか?                           

 ①大会社(大手不動産会社)は積極的に売却物件を他社に紹介しない

なぜ、他社に紹介しないのかというと、大手の不動産会社は両手(りょうて)仲介が基本だからです。
両手仲介が基本となるので、積極的に他の不動産会社に売却物件を紹介しにくくなり、高値での売却がむずかしくなってしまうのです。

大手はどれくらいの割合で両手仲介を行っているのか週刊ダイヤモンド2015年4月18日号に不動産会社の手数料率の統計データがあります。

手数料率を確認することで、どれくらの割合で両手仲介をしているのかがわかります。
平均手数料は、両手仲介の場合が6%、片手仲介の場合が3%となります。

この統計データによると、仲介手数料ランキングの上位の会社の平均仲介手数料率は4%以上、多い会社では5.33%にもなっています。
平均手数料が6%に近くなればなるほど、両手仲介の割合が多いという結果です。

この統計データをみると、上位の不動産会社の取引は、「両手仲介が基本となっている」ことがわかります。

大手の不動産会社の営業担当者は高い売り上げノルマが課せられています。
そのような環境において、1度の取引で仲介手数料を2倍稼ぐことができる両手仲介を目指すのは必然でしょう。


 ②大手は高く売るための具体的な戦略がない

大手には不動産を高く売るための具体的な戦略がないことが多いです。
なぜかというと、「大手不動産会社には数多くの売却物件がある」からです。

数多くの売却物件があると、売却物件1つ1つにかけられる時間は少なくなりがちです。
そうなってくると、すぐに売れるような売却価格を設定し、極力手間をかけないようにする担当者も出てきます。

大手不動産会社の訪問査定の際に、建物の状態をきちんと見て査定をするわけではありません。
建物にあまり詳しくない営業担当者が「室内の見た目がきれいかどうか」をざっと見るくらいです。
高く売却するために「建物の調査報告書を作成する」、「魅力あるリノベーションプランを用意する」、「建物図面やメンテナンス履歴などの資料を整備する」などの具体的な施策を提案することはしないのです。


 高く売却したいなら具体的な戦略がある不動産会社を選ぶ

戦略がなければ不動産を高く売却することはできません。
大手だろうと、中小だろうと関係ありません。
不動産売却を成功させるために必要なのは「高く売るための戦略」です。

あなたの大切な資産である不動産の売却を任せられるのは「高く売るための戦略がある不動産会社」なのす。



仲介って何だろう??
カテゴリ:不動産お役立ちコラム

不動産業界に長くいる人なら誰もが知っているけれど一般の方には教えてくれない不動産業界の裏事情をお伝えします。
この情報を知らないと「気づかないうちに損をする」可能性がありますので、必ずご一読いただければと思います。

キーワード「囲い込み」「仲介手数料」です。

 仲介って何だろう??                                  
不動産を売却するためには、まず不動産会社に査定依頼を行い査定価格や売却方法についての提案をしてもらいます。
その後、売り出し価格や売却条件が決まりましたら正式に不動産会社に売却を依頼することになります。
この正式な売却依頼のことを「媒介契約」といいます。

 「媒介契約」には3つのパターンがあります。
1.専属専任媒介契約
一社のみに売却の依頼をする契約タイプです。
売主様が自ら購入される方を見つけた場合でも媒介契約を結んだ不動産会社を通して売買契約を締結する必要があります。
(仲介手数料の支払いが必要)

2.専任媒介契約
一社のみに売却を依頼する契約タイプです。
売主が自ら購入される方を見つけた場合は媒介契約を結んだ不動産会社を通さずに売買契約を締結することが可能です。
(仲介手数料の負担はゼロ)

3.一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼できる契約タイプです。
ただし、一般媒介契約で売却を任された不動産会社は必ずしても仲介手数料を得ることができなくなるため時間と費用をかけた売却活動が行わない傾向があります。

 すべての不動産会社があなたの物件を紹介できる仕組み                   
「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」を締結した不動産会社は、指定流通機構(レインズ)に定められた期間内に物件情報を登録します。
レインズに物件情報が登録されると、すべての不動産会社があなたの物件を紹介できる仕組みになっています。

※仕組みはありますが、囲い込みという障害があります。

「囲い込み」と「仲介手数料」

売主と媒介契約を締結した不動産会社が買主を見つけた場合、売主、買主それぞれから仲介手数料を受けとることができます。


両手仲介:売主、買主両方を1社が仲介すること】

売主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社
買主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社

媒介契約を締結した不動産会社以外の不動産会社が買主を見つけた場合は仲介手数料はそれぞれの不動産会社が受けとることになります。

片手仲介:売主、買主を2社が仲介すること】
売主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社
買主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒B社

両手仲介と片手仲介では1件の取引で2倍の手数料の違いがあるわけです。
そのため、当然のことながら、売主側の不動産会社は自社で買主を見つけようとし、他の不動産会社に物件を紹介させない行為、いわゆる「物件の囲い込み」を行うところが後を絶ちません。

囲い込みをされてしまうと、売主様にとっては「高く売る」「早く売る」機会をなくされてしまいます。

他の不動産会社にはもっと高く買ってくれる見込み客がいるのに自社の見込み客を優先し、両手仲介をしようとすることが横行しているのです。
(売主様は囲い込みをされていることに気づかないケースがほとんどです・・・)


当社はこのような売主様の利益よりも自社の利益を優先する利益相反行為は絶対に行いません。

積極的にほかの不動産会社に物件情報を公開することで高く早く売ることを目指します。



当社が不動産売却に強い理由
カテゴリ:不動産お役立ちコラム

 当社が不動産売却に強い理由                                                                  

それは「売却するための戦略があるから」です。
当社には普通の不動産会社にはない弊社独自のノウハウがあります。
建物の魅力をどのように引き出すのか?
・どんなチラシを作成するのか?
・どんなターゲット層に訴求するのか?
・チラシをどのエリアに何枚配布するのか?
・反応が少ない場合にはどのように対策するのか?
オープンハウスをどのように行うのか?
見学者が来たときにどのように対応すればよいか?
インターネット広告はどのように行うのか?
売却に関するプロセスひとつひとつに戦略をもって活動します。
不動産売却にこだわる当社は「特別な販売戦略」を提案します。
この販売戦略には自信を持っています。
この販売戦略を聞いていただいたお客様のほとんどが御社に売却をお任せしますと言っていただけます。

 

 お客様が当社を選んだ理由                                                

・「早く、高く売る」戦略があったから。
売買の仲介をメインに行っている会社だったから。
・対応が早かったから。
適当な回答をしないから。
電話対応がよかったから。
・知り合いに紹介されたから。
宅地建物取引士が対応してくれるから。
建物の状態を評価してくれたから。
建築士が専門的な検査を行ってくれたから。
・販売用のチラシにこだわっていたから。
・私たちの希望を最優先にしてくれたから。
・売却活動に本気で取り組んでいると感じたから。
親身になって相談にのってくれたから。

 一括査定で売却に失敗しがちな方の特徴                                                    

当社のお客様のうち90%以上が「初めて不動産を売却する」です。
初めてということで以下のようなことを考えていらっしゃいませんか。
・大手に任せておけば安心?
・1番高い査定額のところに任せればよい?
答えはNOです。
残念ながら、そんな風に考えているとすれば不動産売却に失敗する可能性があります。
その理由を知りたい方は>>初めて不動産を売却される方へをご覧下さい。




初めて不動産を売却される方へ
カテゴリ:不動産お役立ちコラム

★不動産売却を成功させるためには「不動産取引に関する最低限の知識」「効果的な売却戦略の2つが必要です★

 ① なぜ最低限の知識が必要なのか?                                                    

不動産を売却するまでにさまざまな決断をすることになります。
・売却を任せる不動産仲介会社をどこに決めるか?
・売り出し価格をいくらにするか?
・値引き交渉が入ったらどうするか?
・どのように売却活動をしてもらうか?
・契約条件をどのように決めるか?
・想定外のトラブルが発生したときどうするか?
最低限の知識がなければ正しい判断ができません。まずは最低限の知識を身につけて下さい。

「そんなに勉強する時間はないよ。」「どんな知識をどこで学べばいいの?」
ご安心ください。
最低限の必要な知識は当社のホームページを読んでいただくだけで簡単に学べるようにしています。
不動産売却の基礎の基礎から、誰も教えてくれない不動産業界の裏事情までお伝えします。

 ② なぜ売却戦略が必要なのか?                                                     

戦略がなければ、不動産は高値で売ることはできません。
残念ながら、普通の不動産会社は高く売るための戦略がありません。
査定額の高さだけをアピールしたり、架空の顧客をいるようにみせかけて媒介契約を迫ったり、行き当たりばったりで運任せの営業活動に終始するところがほとんどです。
戦略がないままで仮に売れたとしても、売り出し価格から大幅に値引きが必要になってしまったり、引渡後に買主からのクレーム対応で大変なトラブルに巻き込まれたりする可能性もあります。
でも、ご安心ください。
売却戦略をつくることは当社が最も得意とするところです。
あなたのご希望を伺った上でオリジナルの売却戦略をご提案させて頂きます。



 不動産会社選び重要となるのは以下の3つポイント                                             

① 最短のスピードで売却する方法
② 高値で売却する方法
③ 売却を任せる不動産会社を選ぶ5つのポイント

 ① 最短のスピードで売却する方法

とにかく早く現金にしたいときは、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。
最短で2週間〜1ヵ月程度で現金を入手することができます。
ただし、不動産会社は転売することを目的としているため、一般のエンドユーザーに売却することよりも買い取り価格は安くなることがほとんどです。

【メリット=早く現金化できる】
・他の人に知られずに売却することができる
・瑕疵担保責任をつけずに売却しやすい(ケースバイケース)
・一般のエンドユーザーで買い手が少ないような物件(土地が広すぎる、建物が特殊等)の場合でも買い取ってもらいやすい

【デメリット=価格が安くなる】
・価格が安くなってしまうので、特別売却を急ぐ理由がなければ、この売却方法はオススメしません。

 ② 高値で売却する方法

不動産仲介会社に仲介してもらい一般のエンドユーザーに売却する方法です。

3ヵ月程度で売却できることを目指して不動産会社に売却を依頼(媒介契約)します。

【メリット=不動産会社の買い取りよりも価格は高くなることが多い】
・売却戦略をもった不動産会社であれば相場よりも高く売れる可能性が高くなる

【デメリット=現金化するのに1〜3ヵ月程度かかる】
・売却の仕方によっては近所の人に売却していることを知られてしまう
・瑕疵担保責任を3ヵ月程度負うことが一般的(当社の場合、瑕疵担保責任のリスクを減らすことができます)
・売却を任せる不動産会社によって成功、失敗が決まってしまいがち

通常は高く売れる可能性のある、この方法で売却することをオススメします。

高値で売却するときに最も重要な点は、「どのような戦略で販売していくか?」です。
戦略があるかないかで、高く売れるかどうかが決まります。
戦略がないまま販売しても、早く高く売れる可能性は低いです。

当社」は売却戦略を考えることに全力を注ぎます。

○物件の良さをどのようにアピールするか
○ターゲットとなる見込み客はどんな方か

一つとして同じ物件はありませんので、物件ごとに早く高く売るために最適な販売戦略を本気で考えます。
そして、その販売戦略をお客様にご提案させていただきお客様の要望を最優先して売却活動をすすめていきます。

① 最短のスピードで売却する方法
② 高値で売却する方法
あなたのご希望、状況にあった売却方法を選んでください。

 ③ 売却を任せる不動産会社を選ぶ5つのポイント

「不動産売却が成功するか、失敗するかは不動産会社次第」といっても過言ではありません。
なぜなら、不動産会社の売却の仕方によって、

・いくらで売れるのか
・どんな人を集客するのか
・どのような広告をするのか
・どのように物件の魅力をアピールするか などが大きく異なるからです。

ですから、ぜひともあなたの大切な不動産の売却を信頼して任せられる不動産会社を選んでほしいと思います。

<不動産会社選びの5つのチェックポイントをお伝えします。>

1⃣.架空の見込み客がいるように見せかけていないか?
2⃣.他社にはない売却戦略があるか?
3⃣.建物について専門的な知識をもってチェックしているか?
4⃣.売却が得意な不動産会社か?
5⃣.売却について思い入れがあるか?

1⃣.架空の見込み客がいるように見せかけていないか?

訪問査定の際に、
「見込み客がいるので媒介契約を締結してください。」という営業トークをする会社があります。
こんなことを言う会社には注意してください。
なぜなら、架空の見込み客をいるように見せかけて媒介契約をせまる営業手法をする会社が存在するからです。
いかにも買ってくれそうな人がいるように見せかけるのは売主側の不安につけ込む悪質なやり口です。

もし本当に見込み客がいたとしても、あなたの物件を購入してくれるとは限りません。
いや、むしろ購入しない確率のほうが高いと思います。

見込み客がいるかどうかよりも大事なのは、
「その見込み客の方が買わなかった場合どうするのか?」
「どんな売却戦略をもっているのか?」
ということです。

<当社の場合>
すぐにご案内できる見込み客の有無を正直にお答えします。決して架空の見込み客をいるように見せかけたりしません。
見込み客を集められるような売却戦略を考え提案します。

2⃣.他社にはない売却戦略があるか?

何度もお伝えしていますが、不動産売却を成功させるためには売却戦略が重要です。他にはない独自の売却戦略があるかどうかを確認してみてください。

<当社の場合>
高く売るための当社独自の売却戦略があります。詳しくはこちらをご確認ください。

3⃣.建物について専門的な知識をもった人がチェックしているか?

一般的な不動産査定では、建物の状態を詳しく調べずに価格を算出します。
表面的に「見た目がきれいかどうか」くらいしかチェックしません。
これでは建物の付加価値をつけて売ることはできません。
相場以上の価格で売ることはむずかしいでしょう。
それどころか引き渡し後に不具合が見つかってしまい責任を問われるリスクもあります。

<当社の場合>
当社は、必ず一級建物アドバイザーが査定を行い、建物の状態を確認致します。
建物の知識のある担当者が訪問査定を行うので、建物の良い点をアピールすることができるようになります。不具合箇所も予めチェックするので、引き渡し後のトラブルを防ぐこともできます。

4⃣.売却が得意な不動産会社か?

不動産会社にも得意分野があります。
  ・売買仲介が得意な会社(住宅用の建物、土地、事業用のビルやアパートなど売買)
  ・賃貸仲介が得意な会社(賃貸アパートやマンション、駐車場などの賃貸借)
  ・新築建売が得意な会社(新築の建売を建設、販売)
  ・賃貸管理が得意な会社(戸建て、アパート、マンションなどの管理業務)
「不動産売却はできますか?」と聞かれたらどの会社も「できます」と答えるでしょう。
しかし、不動産売却に特化した会社でなければ高く売ることはむずかしいと思います。

なぜだかわかりますか?

それは不動産売却と一言でいっても、とりあつかう業務ごとに異なる専門的な知識、ノウハウが必要になるからです。
メインの業務の片手間に売却業務を行っているような会社では通用しないのです。
売却を任せたほうがよいのは「売買仲介が得意な会社」です。
もっと良いのはあなたが住宅を売りたいのであれば、「住宅の売却を得意とする会社」となります。

<当社の場合>
当社は売買仲介が得意な会社です。売買仲介の中でも住宅の売却をメインの業務としています。
住宅の売却を専門的に行っています。

5⃣.売却について思い入れがあるか?

流れ作業ではなく、「売主側の立場で高く売却することに徹底的にこだわる」という不動産会社を選んでください。

注意してください。
知名度のある大手の不動産会社の中には売主様よりも不動産会社の利益を重視して売却活動をする会社もあります。
仲介手数料を多く得られる相手にしか物件を紹介しないのです。
これを囲い込みといいます。

<当社の場合>
当社は高く早く売却することにこだわっています。独自の売却戦略を立てて、売主様の利益を最重要視します。
物件の囲い込み行為は絶対に致しません。

以上、売却を任せる不動産会社を選ぶ5つのポイントです。
繰り返しになりますが、不動産売却が成功するかどうかは
どの不動産会社に売却を任せるかで決まります。

「早く高く売却するための売却戦略について詳しく知りたい」
という方はお気軽にお問い合わせください。
電話、メール、お会いして直接ご説明する、どのような方法でも対応させていただきます。




当社独自の売却戦略
カテゴリ:不動産お役立ちコラム

 当社独自の売却戦略                                                                                                                                     

当社の売却活動のほんの一部(普通の不動産会社との違い)をご紹介します。

① 普通のチラシとは全く違う効果の高いチラシを作成!
② 建築士が建物検査報告書を作成!
③ インターネットでの広告量が多い
④ 物件見学時に物件を気に入ってもらえる独自のノウハウ


 当社の売却活動戦略                                        

①チラシ、②建物検査、③ネットでの情報公開量、④オープンハウスの対応など!

 ①普通のチラシとは全く違う効果の高いチラシを作成!

普通の不動産のチラシでは高く売ることはできません。当社独自のノウハウで集客効果の高い特別なチラシを作成します。
秘匿性の高いノウハウのため、詳細はお会いした時にご説明させていただきます。※無料です。

  ②建築士が建物検査報告書を作成
建築士の資格をもった建物の専門家があなたの物件専用の建物検査報告書を作成します。
建物の付加価値を高めることができ、引き渡し後の建物の不具合についてのトラブルを防止することができます。※検査費用は当社が負担しますので無料です。

  ③インターネットでの広告量が多い
可能な限り多くの広告媒体で広く見込み客を集めます。
オープンハウスの開催などの集客イベントも告知させていただきます。
※広告掲載は無料です。

  ④物件見学時に物件を気に入ってもらえる独自のノウハウ

物件に興味を持ってくれたお客様に対して、もっと物件を気に入ってもらう仕組みを用意しています。
物件見学、オープンハウスの際にお客様にどのように対応すれば効果的なのか、当社独自のノウハウを活用することができます。


いかがでしたでしょうか。
秘匿性が高いノウハウなので、このページで全てをお伝えすることができません。

「もっと詳しく知りたい」という方はお電話をいただければより具体的にご説明させて頂きます。


 

  売却査定は必ず3社から受けてください                                        

売却査定は1社だけでなく3社から受けてください。
具体的には、大手の不動産仲介会社、地元の不動産会社、当社の3社です。
なぜなら1社だけでは査定額が高いのか安いのか、会社によって異なる販売方法を比較検討することができないからです。

ですから、どんなに弊社の売却戦略を気に入っていただいても弊社だけでなく、他2社の査定を受けていただくことをオススメします。

当社は、独自の売却戦略であなたの物件を高く売る自信があります。
だからこそ、他社と販売方法を較べてほしいのです。

  過去にお客様が当社に売却を任せた理由                                      

当社が売却のお手伝いをさせていただいたお客様からのコメントをご紹介いたします。


・「早く、高く売る」戦略があったから。

売買の仲介をメインに行っている会社だったから。
・対応が早かったから。
適当な回答をしないから。
・電話対応がよかったから。
・知り合いに紹介されたから。
宅地建物取引士が対応してくれるから。
建物の状態を評価してくれたから。
建築士が専門的な検査を行ってくれたから。
・販売用のチラシにこだわっていたから。
・私たちの希望を最優先にしてくれたから。


売却なら当社にお任せください。




不動産売却の流れ(7つのポイント)
カテゴリ:不動産お役立ちコラム

 ~その1~ <売却のご相談>

 お客様の売却理由によって最適な売却方法は変わります。

現金化を急ぐのか、高く売ることにこだわるのか、所有者様が複数いるのか、いつまでに売却されたいのか、お客様によって異なる事情をお聞かせいただき、最適な売却方法を一緒に考えていきます。

 <当社のこだわり>

 不動産取引だけでなく住宅ローンの抵当権の抹消手続き、

 税金関係、売却に伴う測量、解体工事のご相談にも対応しております。
 当社は不動産売却に関する専門家ネットワークを活用してお客様の疑問を解決します。

 ~その2~ <訪問査定>

依頼した宅建業者以外の

訪問査定をご依頼ください。

不動産会社は駅距離、周辺環境、過去の取引事例を確認し、物件(建物)の現地確認をしてから査定価格を算出します。査定価格は「3ヵ月程度で売却できる価格」が目安となります。
実際に物件を売り出す価格については、査定価格を参考にした上で売主様の希望などを考慮して決定します。

 <当社のこだわり> 

普通の訪問査定では建物については詳しくチェックすることはしません。
当社の場合、建物を詳しく調べてから査定価格を算出しますので
建物の付加価値をつけやすくなります。

 ~その3~ <媒介契約>

売却を任せる不動産会社を決めたら媒介契約を締結します。
媒介契約というのは、「正式に不動産の売却を任せます」という契約書のことです。
媒介契約を締結してから正式に販売活動が開始されます。
尚、媒介契約の期間は最長3ヵ月間です。媒介契約の自動更新はできません。

媒介契約には3つの種類があります。それぞれの違いを簡単にご説明します。
ちなみに、当社の場合「専任媒介契約」を締結することが多いです。

 ●専属専任媒介
契約宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません。また、依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者(自ら発見した相手方も含む)と売買または交換の契約を締結することができません。

依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構(レインズ)に5営業日以内に登録し、1週間に一度以上文書等で販売状況を報告します。
一言でいうと【何があってもその不動産会社に売却を任せる契約】です。

●専任媒介契約
依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません。
依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構(レインズ)に7営業日以内に登録し、2週間に一度以上文書等で販売状況を報告します。
一言でいうと【自分で買主を見つけたとき以外はその不動産会社に売却を任せる契約】です。

●一般媒介契約
複数の宅建業者に重ねて依頼することができ、他の宅建業者の名称と 所在地を、依頼した宅建業者に通知する義務がある「明示型」と、通知しなくてよい「非明示型」の2種類があります。
依頼を受けた宅建業者には、売物件情報の指定流通機構(レインズ)への登録義務と、依頼者に対する販売状況の報告義務はありません。
一言でいうと【同時に複数の不動産会社に売却を任せる契約】、または
レインズに登録せず「なるべく人に知られず売却を任せる契約】です。

◆豆知識◆指定流通機構(レインズ)
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムです。オンラインで結ばれている不動産会社間で情報交換を行うシステムとなっているため、
レインズに登録することで他の不動産会社にも物件情報を伝えることができます。
逆に買主は、複数の業者にまわらなくても1つの不動産会社に問い合わせれば、レインズの登録物件はすべて確認できる仕組みになっています。

 <当社のこだわり> 

当社に専任媒介契約でご依頼頂いた場合、他社にはない特別な活動を行います。

 ~その4~ <売却活動>

 媒介契約を締結したら売却活動を開始します。

この売却活動の中身によって高く売れるか、早く売れるかが決まってきます。
当社はこの売却活動を得意としております。

 <当社のこだわり> 

他社の売却活動とは異なり、高く、早く売るための当社独自のノウハウがあります。
・物件ごとに効果的な売却戦略をたてる
・建築士チェック済み物件として販売 (建物の安心度を高める)
・インターネットの広告の活用(広告媒体を増やし見込み客を集める)
・新築マンションのパンフレットのようなチラシ(当社オリジナルのなるほど納得シートの活用)
・オープンハウス来場者の成約率を高める仕組み

 ~その5~ <売買契約>

購入希望者から購入の意思表示(買付証明書や購入申込書)があったらいよいよ契約です。

売買価格、物件の引き渡し日、瑕疵担保責任の有無など契約条件をすりあわせていきます。
契約条件がまとまったら、重要事項説明書の読み合わせ、売買契約の手続きとなります。

 <当社のこだわり> 

売主様の希望条件を前提に契約ができるように購入希望者側と交渉します。
売買契約書、重要事項説明書は当社が作成するので安心して契約を締結できます。売買契約時の対応などもアドバイスさせていただきます。

 ~その6~ <引渡し(引渡しの準備)>

売買契約書の残代金の受領日までに物件を買主様へ引渡せる状態にします。

具体的には
・残置物(家具)の撤去 ※契約条件によって異なることがあります
・住宅ローンなどの借入金返済の段取り(当社でサポートします)
・抵当権の抹消手続き(当社でサポートします)
・引渡しに必要な書類の準備(事前に当社から書面でお知らせします)
・水道、ガス、電気会社への使用停止届け(連絡先を当社がご案内します)

 <当社のこだわり> 

引渡しまでの手続きについて、確定測量図の作成、買主様への境界の説明、決済場所の確保、
抵当権抹消手続きを行う司法書士の段取りまで当社が責任をもって行います。
決済時にトラブルが起きないよう事前に書面でお知らせした上で、口頭でも詳しくご説明させていただいております。

 ~その7~ <お引渡し(残金決済)>

契約条件を確認し、問題がなければ売買代金を受領し、お引き渡しを行っていただきます。

具体的には以下の項目となります。
・所有権移転のための登記申請必要書類の確認
・売買代金(残代金)の授受
・固定資産税・都市計画税の清算
・関係書類の授受
・鍵の受け渡し
・引渡し確認書に記名押印
・売却手続きに関する諸費用(登記費用、測量費用、仲介手数料など)
・引渡し完了

 <当社のこだわり> 

お引き渡しの際に想定外のトラブルが発生しないよう
細心の注意を払い準備を行います。
契約条件の確認、売買代金や固定資産税等の清算金の計算、
売買代金の振り込み先の確認、抵当権抹消手続きの段取り、
お引き渡しに出席される方の確認などです。
売主様は安心してお引き渡しを行うことができます。

 

 当社が多くの方から選ばれている理由は?                                                                                                               
不動産売却について真剣に取り組んでいる会社だからだと思います。

また最近では、売却のお手伝いをさせていただいたお客様が「信頼できる会社」として当社を知人の方に紹介していただけています。

 

 おかげさまで売却依頼が増えています!                                                                                                                  
当社が売却査定に行くとお客様から次のような声をよくいただき、売却依頼をいただいています。

・「建物をきちんとチェックしてくれるので安心できる」
・「他の不動産会社の査定の仕方と全然違う!」
・「高く、早く売るための仕組みができている!」
・「とにかく売却戦略がすごい!」

不動産売却なら多くのお客様から信頼いただいている当社にお任せください。




不動産売却のQ&A
カテゴリ:不動産お役立ちコラム

売却にともなう費用負担について

Q・売却査定(机上査定、または訪問査定)に費用はかかりますか?
A・机上査定、訪問査定ともに無料です。

Q・売却査定は何社に依頼すればよいですか?御社以外にも依頼したほうがよいですか?
A・売却査定は当社を含めて3社に査定してもらうことをおすすめします。1社だけでは査定価格が高いのか、安いのか、どのような売却戦略をたてるかがわからないからです。イメージとしては、大手1社、地場の不動産会社1社、そして当社に訪問査定のご依頼をいただけるとよいと思います。

Q・訪問査定の後に建築士や住宅診断アドバイザーの検査を行うとのことですが費用はかかるのでしょうか?
A・無料です。 当社が費用を負担しますので、お客様には費用負担はかかりません。 ※弊社と専任媒介契約を結んでいただいた方のみのサービスとさせていただいております。

Q・効果の高いチラシを作成していただけるとのことですが有料でしょうか?
A・いいえ。当社独自のチラシを作成する際にお客様の費用負担はありません。 ※弊社と専任媒介契約を結んでいただいた方のみのサービスとさせていただいております。

Q・御社へ売却を依頼したとき、どんな費用がかかりますか?
A・正式に売買契約を締結したとき、お引渡しが完了したときに仲介手数料をいただきます。その他、当社へのお支払いいただく費用はありません。 ※当社への手数料とは別に、売却行為に伴う諸費用が発生します。 (測量費用、印紙代、抵当権抹消費用、等)詳細の金額については当社で確認し、ご説明させていただきます。

その他のご質問

Q・売却するためのリフォームはした方がよいでしょうか?
A・リフォームにかけた費用以上の効果(高く売れる)がなければ売却するためのリフォームはおすすめしていません。 訪問査定をさせていただき、建物の状態を確認した後でアドバイスをさせていただきます。

Q・御社と大手仲介会社との違いはありますか?
A・世間的な知名度は大手に負けるかもしれませんが、当社独自の高く売却するための売却戦略は自信をもっています。 大手も含めて複数社に査定をしていただき、比較検討していただければと思います。

Q・仲介手数料の割引はありますか?
A・仲介手数料の割引はありません。 当社は高く売るためにできることはすべて行います。簡単にチラシをつくって、レインズに掲載するだけで 集客活動に手間をかけない会社とは異なります。仲介手数料無料や割引を行っている不動産会社の 売却活動と内容を比較していただければと思います。

Q・「この物件を探している方がいます」というチラシが入ったのですが 御社から物件を紹介していただくことはできますか?
A・物件を探している方がいるのであれば、当社からチラシを配布している不動産会社に連絡をさせていただきます。ご希望に応じて見学をしていただきますのでご安心ください。 ※不動産会社の中には、架空のお客様がいるように見せかけて売却物件の受託を目指すチラシを作成するところもありますのでご注意ください。




当社はここまでします!
カテゴリ:不動産お役立ちコラム

当社はここまでします!


 「なるほど納得シート」で、物件を見に来てもらう方を増やします!                        

物件の良い所をまとめたオリジナルの「なるほど納得シート」を無料で作成します。
業者配布やポスティングを行います。



 建築士に依る建物検査で安心感を抱いてもらいます!                               

購入者に安心を提供する「建物検査」と「報告書」を活用いたします。

 


 最後は「想定リノベーション」でお客様にワクワク感を演出します!                        

見に来てもらい、安心感を与え、最後にワクワクしてもらい為に、リノベーションプランを作成!

 


 インターネット広告を活用し、物件を目一杯に露出いたします!                          

提携サイトを含め複数のサイトに物件情報を掲載します!

 


 訪問訪問査定で専任媒介契約をして頂いた方にプレゼント!!                             

もれなく訪問査定で専任媒介契約をして頂いた方に、早く高く売却できるための特別なプレゼントをご提供致します。





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